Savoir-faire artisanal à grande échelle pour une cité-jardin vivifiée

Watermael-Boitsfort compte sur son territoire deux magnifiques exemples de cités-jardins datant des années 1920. Voisines, Floréal et le Logis forment un ensemble de 1600 logements sociaux sur plusieurs dizaines d’hectares de verdure. Pour la plupart classées aux Monuments et Sites, ces unités d’habitation nécessitent une rénovation au moins énergétique pour poursuivre leur rôle social. C’est ainsi que Thomas & Piron Rénovation Bâtiment est à l’œuvre depuis 7 ans sur 8 phases successives de rénovation pour un montant d’environ 18 millions d’euros. Une mission par laquelle l’entrepreneur général peut valoriser son riche savoir-faire.  

Fabio Montellier, directeur de Thomas & Piron Rénovation Bâtiment : « En 2016, nous avons remporté l’appel d’offres pour le marché public de la phase 1, qui portait sur la rénovation complète – structure, techniques spéciales et parachèvements – de 14 logements éparpillés sur le site et classés aux Monuments & Sites. De fil en aiguille, par l’expérience accumulée sur ce chantier quand même pointu vu le classement au patrimoine, le maître d’ouvrage nous a confié les phases suivantes, pour arriver avec les dernières phases à des rénovations énergétiques ne portant que sur l’enveloppe. Nous avons aussi réalisé la rénovation complète d’une tour. »  

Corentin van Roey et Pierre Antoine Debry se sont succédé comme responsable de chantiers tout au long de ces travaux de rénovation étalés dans le temps. Corentin van Roey : « Les phases 1 à 4 concernaient des logements inhabités, insalubres, disponibles pour rénovation lourde avec réaménagement intérieur, remplacement des châssis et réparations ponctuelles en toiture. Nous avons aussi été confrontés à des problèmes de stabilité, de nombreux bâtiments ayant été construits à l’époque avec des matériaux de récupération, résultant en du béton caverneux, d’où la nécessité de renforcer linteaux et planchers. Certains bâtiments arboraient une façade en brique, d’autres un enduit tyrolien mais, mis à part le remplacement des châssis, nous ne sommes intervenus sur les façades et toitures que pour des réparations ponctuelles. » Lors de ces phases de rénovation lourde, l’entrepreneur général a fait appel exclusivement à sa propre main d’œuvre pour le gros œuvre, les TS et tout ce qui touche aux exigences des Monuments & Sites, comme les enduits de façade ou les travaux de soubassement. La restauration voire le remplacement des châssis en bois a été pour sa part confiée à un partenaire de confiance pour les 8 phases, la menuiserie Adelaire (MAM) à Neupré.

Prescriptions des Monuments & Sites et quête de durabilité ne vont pas toujours de pair. Pour les châssis, les exigences patrimoniales concernant les croisillons rendaient impossible le remplacement du simple vitrage par du double vitrage. Les nouveaux vitrages, de 4 mm d’épaisseur, ont donc été dotés d’un coating résultant en un affaiblissement thermique, mais très loin de ce que l’on peut obtenir avec un double vitrage. Ce n’est que depuis cette année que l’autorisation a été donnée de travailler avec des croisillons en applique et donc de grands vitrages, ce qui a permis d’utiliser du double vitrage ultra mince pour atteindre les performances énergétiques actuelles.

A partir de la phase 5, les rénovations se font par quartiers, sur des logements qui restent occupés. C’est l’enveloppe complète du bâtiment qui est rénovée, abords compris. Le fait de travailler sur des logements sociaux occupés est une contrainte qui vient se superposer aux exigences des Monuments & Sites.  Pierre Antoine Debry : « Remplacer les châssis en faisant en sorte que les locataires puissent continuer à vivre dans leur logement n’est pas une sinécure et a demandé beaucoup de moyens humains complémentaires pour la bonne gestion du chantier et la communication avec les locataires. Mais nous avons de plus en plus de chantiers de ce type-là et cela ne nous fait pas peur. » Le maitre d’ouvrage a d’ailleurs contribué à établir un climat positif par rapport au chantier grâce à plusieurs campagnes de communication impliquant les locataires dans le projet. ∂ 

Fabio Montellier renchérit : « Nous faisons de plus en plus de rénovations énergétiques, cela fait partie de nos savoir-faire. Dans plus de 90% des cas, nous travaillons en site occupé. Cela demande une maîtrise spécifique – notamment pour garantir la sécurité des habitants – ainsi qu’une coordination entre les différents corps d’état qui vont se succéder dans le cadre de la réalisation de la rénovation énergétique. » 

Parallèlement aux phases 5 et 6 (totalisant 110 logements), Thomas & Piron Rénovation Bâtiment s’est chargé d’une septième phase : 34 logements occupés, dont il fallait rénover essentiellement les menuiseries extérieures. La phase 8 a consisté quant à elle en la rénovation extérieure et énergétique de l’immeuble à appartements situé Pré des agneaux.

Le côté répétitif des travaux, sur plusieurs dizaines de logements, a permis à l’entreprise générale de mettre au point une méthode de travail bien rodée, profitable pour tous. Corentin Van Roey : « Sur ce type de marché, il faut d’abord s’imprégner du dossier. Avoir un seul et même auteur de projet pour l’ensemble est un plus, permettant d’apprendre de ses erreurs. Mais le bénéfice le plus important est la gestion des impositions des Monuments & Sites. Il s’agit de les rendre applicables et cela demande souvent de nombreux essais avant de trouver la bonne recette afin de pouvoir la reproduire par la suite. » Pierre Antoine Debry confirme : « Cela nous procure un avantage pour l’obtention des marchés suivants. Pour le maître d’ouvrage, repartir de zéro avec un autre entrepreneur entraînerait une perte de temps et un risque. Précédemment à notre intervention, plusieurs entreprises étaient tombées en faillite. »

Et Fabio Montellier de conclure en soulignant qu’un chantier comme le Logis Floréal demande également une bonne dose de savoir-faire artisanal, par exemple au niveau de la mise en œuvre de matériaux spécifiques dans le respect des exigences des Monuments & Sites. Toute la difficulté consiste à atteindre les critères liés à la PEB en utilisant des techniques d’antan. Avec comme résultat l’impression de remonter le temps pour tout qui se balade sur le site…