Construit en 13 mois, un retail park « Made in Wallonia » avec une âme

L’équipe formée par le promoteur Bartolas-Mitiska, le bureau d’architecture industrielle et d’ingénierie multidisciplinaire BSolutions et l’entrepreneur Wanty a réussi une prouesse : des premières démolitions à l’inauguration de La Couvinoise, seulement 13 mois se sont écoulés, malgré la pandémie et de nombreuses contraintes liées au site. Pourtant, pour deux des trois acteurs, ce genre de projet constituait une première… Histoire d’une mission remarquablement accomplie.

L’ouverture du retail park le 28 avril dernier est une date importante pour sa cheville ouvrière, Ulrïch Bartolas, comme pour la région. Propriétaire-exploitant d’un magasin Carrefour en centre-ville, celui-ci s’est mis dès 2013 en recherche d’une solution pour le pérenniser. Lorsqu’il a la possibilité d’acquérir les terrains de l’ancienne poêlerie située face à la gare, il se lance et, de fil en aiguille, le simple déménagement de son commerce prend la forme d’un retail park de 13 500 m² pour une vingtaine d’enseignes, complété par un parking de 460 places, le tout sur 4 ha.  « Rétrospectivement, c’était une douce folie, mais j’y ai cru dès le départ ». Et Ulrïch Bartolas de déplacer des montages pour la réussite de son tout premier projet en tant que développeur immobilier. Avec en prime une volonté farouche de « donner un coup de pied dans la fourmilière couvinoise » et de ne travailler qu’avec des entreprises wallonnes, si pas locales.

Ulrïch Bartolas : « Je ne voulais pas faire la classique boîte à chaussures, mais proposer une architecture en lien avec l’histoire du site ». Il s’entoure donc de partenaires, et choisit BSolutions pour l’expérience de ce bureau multidisciplinaire en retail. Matthieu Van Heirreweghe, responsable de projet, et Simon Marlière, architecte du projet, ne sont pas peu fiers de ce qui était à l’époque le plus grand retail park à l’actif de BSolutions. « Pour La Couvinoise, nous avons voulu retrouver des traces du passé industriel du site, notamment en utilisant la forme des sheds typiques des anciens bâtiments, et ce pour la coursive métallique parcourant la façade du bâtiment principal mais également en toiture. L’idée est de retrouver les codes présents jadis sur le site, tant du point de vue des matériaux que de la volumétrie. » Pour les architectes, le défi principal du projet fut de faire entrer la programmation souhaitée par le client sur un terrain certes vaste mais complexe car riche en contraintes spatiales liées à de multiples « voisins » parfois peu coopératifs.

Vincent Van Der Heyden, gestionnaire de chantiers chez Wanty se souvient des contraintes rencontrées : « Le site était composé de 3 zones distinctes : la gare des bus et les parkings la desservant, qu’il fallait maintenir en service, une friche industrielle et une zone bâtie qui a demandé des démolitions partielles autour d’un cabinet vétérinaire et d’une maison isolée. Nous avons démarré en mars 2020, en pleine crise sanitaire. En 2 mois, le site était assaini. La force de Wanty a été de pouvoir répondre à tous les lots. Notre filiale ICM (Mettet) a fabriqué l’ensemble du gros œuvre béton dans ses ateliers : poutres, éléments de bardage, en finition brute ou avec parement industriel en maçonnerie. »

La complexité du chantier vient notamment de la gestion phasée des différentes zones en concertation avec leurs propriétaires : le TEC, INFRABEL, la Ville de Couvin, le vétérinaire, l’habitant récalcitrant, … Mais le défi principal auquel a été confronté l’entrepreneur est le délai d’exécution extrêmement court, une date impérative d’ouverture ayant été fixée dès la signature du contrat.    “

Une pratique habituelle en retail, doublée d’une autre : la mise à disposition des cellules commerciales jusqu’à 3 mois avant la date d’ouverture, pour permettre aux locataires d’aménager leurs locaux livrés CASCO. Vincent Van Der Heyden : « Le timing étant donc encore plus serré que les 13 mois que nous avions prévu ; il a fallu donc optimiser le planning et, une fois les cellules mises à disposition, orchestrer les allées et venues de la multitude d’entreprises intervenant pour le compte des locataires, alors que nous étions nous-mêmes encore occupés à la réalisation des bardages et des abords. Jusqu’à 100 intervenants étaient ainsi présents en même temps sur le chantier. » Bref, un exercice quotidien de communication, et une source de stress positif !

Une ambiance lumineuse fonctionnelle et conviviale pour la Couvinoise
Les espaces extérieurs du retail park ont bénéficié du même souci de qualité que les bâtiments. Schréder BE a ainsi été choisi pour éclairer les visiteurs aux heures sombres de la journée. Après avoir procédé aux études préalables pour calibrer le nombre de luminaires et leur puissance dans le respect des normes en vigueur, y compris en matière de pollution lumineuse, l’entreprise basée à Fernelmont a fourni le matériel, installé ensuite par Wanty, puis a effectué la mise en service du système de pilotage local. Le tout dans un calendrier serré pour être prêt le jour de l’inauguration. On retrouve ainsi une vingtaine de colonnes SHUFFLE qui accueillent le public sur l’esplanade d’entrée, ainsi qu’une trentaine de mâts supportant environ 60 luminaires PIANO pour un éclairage fonctionnel blanc neutre des zones de parking. La plupart de ces mâts supportent deux luminaires, avec une console décorative qui donne une identité au site. A l’arrière du bâtiment principal, les quais de déchargement sont éclairés par de projecteurs de la gamme INDU FLOOD GEN2. Tous ces luminaires sont équipés de la technologie LED et d’une gestion dynamique par dimming préprogrammé, avec possibilité d’y déroger depuis l’armoire électrique pour appliquer des niveaux d’éclairement spécifiques liés par exemple à l’organisation d’un événement.

Les terrassements ont été réalisés en veillant à un équilibre entre déblais et remblais, épargnant un charroi de plusieurs centaines de semi-remorques. A l’exception de l’amiante, tous les matériaux issus de la déconstruction des anciennes voiries et des bâtiments ont été revalorisés. Charpentes en bois et structures métalliques ont ainsi été démontées, triées, évacuées. Béton et brique ont été concassés par l’entreprise locale Belleflamme pour être réutilisés sur site. Vincent Van Der Heyden : « Notre plus important partenaire sur ce projet fut les entreprises René Pirlot de Virelles, pour les éléments de voirie, notre géomètre est basé à Florennes, notre sous-traitant en transport est de Walcourt, … Nous avons été attentifs à travailler avec des partenaires de qualité mais aussi de proximité ». Quant aux panneaux photovoltaïques qui doivent encore être installés en toiture, ils le seront par une filiale spécialisée de Wanty. La boucle est ainsi bouclée.

Une réussite qui rappelle surtout de bons souvenirs

Promoteur, concepteur et entrepreneur partagent une même fierté devant le résultat, qui permet aujourd’hui à la région de Couvin de revivre.   “

BSolutions : « La Couvinoise est pour nous le souvenir d’une excellente collaboration avec l’entreprise et le client, dont c’était le premier projet. Celui-ci a mis énormément de cœur à l’ouvrage pour compenser son manque d’expérience d’alors ». Et il y a pris goût au point de faire du développement immobilier son activité principale ! Ulrïch Bartolas : « Je viens de déposer la demande de permis pour un projet à Binche, associant 176 appartements à 10 000 m² de commerces et parkings.  »

Pour le groupe wallon Wanty, La Couvinoise est une fameuse référence : le tout premier retail park réalisé de A à Z, et ce dans un délai ultra court. Vincent Van Der Heyden : « Collaborer avec le groupe Bartolas et avec BSolutions fut un réel plaisir. Mission accomplie ! »

FICHE TECHNIQUE
Maître d’ouvrage
Groupe Bartolas & Mitiska Reim Architecte
BSolutions Architectes Bureau d’études BSolutions
Entreprise générale Groupe Wanty