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City Dox : un nouveau quartier mixte, écologique et intergénérationnel

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Le rythme des façades se crée par un jeu de pleins et de vides faisant apparaître des pilastres encadrant les vitrines des activités productives et les entrées des logements. (Photo : Georges De Kinder)

Texte | Christine Rasir

Photos | Georges De Kinder et Serge Brison

8 août 2022 Temps de lecture 20 minutes

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Idéalement situé à l’entrée de ville et le long du Canal, à Anderlecht, « City Dox » est un nouveau quartier multifonctionnel et intergénérationnel de 5,4 hectares où se côtoieront des logements neufs, libres ou conventionnés, des commerces, des bureaux, des entreprises, une maison de repos et une école, dans un cadre verdoyant. Seuls les piétons et cyclistes peuvent y circuler. Appel a été fait à différents bureaux d’architectes pour dessiner les 7 îlots qui s’articuleront autour du parc public. L’entreprise générale BPC Group et le bureau d’architectes DDS+ ont réalisé un îlot emblématique : l’îlot n°3, terminé fin 2021.

Chaque appartement dispose d’une vraie terrasse privative. (Photo : Serge Brison)

L’entrepreneur BPC Group s’est spécialisé dans les chantiers importants et complexes, non standardisés, à Bruxelles et en Wallonie. Maxime Dohet, Directeur des Travaux, a coordonné l’ensemble de la construction de l’îlot n°3, comprenant un immeuble de bureaux et deux immeubles de logements. Au total, ce projet passif comprend 181 appartements, 7800 m2 de bureaux, 4200 m2 de commerces. Un total de 41 350 m2 bâtis ! Au sous-sol, trois niveaux de parking offrent 200 places pour les voitures et 482 emplacements vélo. 

Les espaces paysagers aménagés représentent plus de 5000 m² de jardins accessibles aux habitants. Ils sont composés de 5 ambiances principales répondant à des usages différents, dont une plaine de jeux. (Photo : Georges De Kinder).

Une question d’organisation

On peut citer d’autres chiffres clés : 17 500 m3 de béton, 1500 tonnes d’acier, 19 000 m2 de chape, 2000 portes… BPC Group a coordonné le chantier de A à Z et recouru à une cinquantaine de sous-traitants. Les travaux ont débuté en août 2019 et ont été réceptionnés en octobre 2021. Deux ans de travaux, c’est court pour un chantier d’une telle ampleur, surtout quand la crise liée au Covid s’invite… « Ce fut un chantier extrêmement rapide, un vrai challenge », explique Maxime Dohet.
« En moyenne, 150 ouvriers s’activaient sur le chantier et 13 personnes assuraient l’encadrement. La crise sanitaire a rendu les choses plus complexes mais le chantier n’a connu qu’un seul arrêt. Après le premier confinement, le travail a repris avec une organisation du travail en petites équipes. Tout s’est bien passé, nous avons respecté les délais ».

Le projet « Îlot 3 » se développe sur un socle commun au rez-de-chaussée, surmonté de trois volumes distincts ponctués par des espaces ouverts créant une perspective et un lien visuel entre le domaine privé et le domaine public. (Photo : Serge Brison)

« Pour tenir la cadence, nous avons divisé ce chantier en plusieurs lots et multiplié les sous-traitants, pour qu’ils travaillent en même temps et limiter les risques. En outre, notre spécialité est la préfabrication des éléments de béton hors site et sur site, ce qui permet l’optimisation des méthodes de construction. En ce qui concerne le parachèvement, nous utilisons la méthode LEAN pour gérer journalièrement le planning, ce qui induit des contrôles de qualité interne réguliers et un suivi permanent. Nous avons également procédé à des pré-réceptions des appartements par les acquéreurs : ceux-ci ont pu visiter leur logement trois mois avant la réception et faire leurs remarques, ce qui évite des travaux ultérieurs puisque les clients sont satisfaits. Cette méthode exige beaucoup de rigueur à tous les niveaux. »   “

Soucieux de miser sur l’écologie et la durabilité, BPC Group a mis au point un bureau de chantier autonome en énergie : un conteneur doté de panneaux solaires et d’une éolienne accueille le bureau du contre-maître et monte d’étage en étage, au rythme de la construction. Le respect de l’environnement a également été de mise pour la dépollution de cet ancien site industriel, dont les 15 000 m3 de terres polluées ont été évacués par péniche, via le Canal.

Le projet « Îlot 3 » se développe sur un socle commun au rez-de-chaussée, surmonté de trois volumes distincts ponctués par des espaces ouverts créant une perspective et un lien visuel entre le domaine privé et le domaine public. (Photo : Serge Brison)

Développement durable et mixité

Luigi Bellello, architecte-associé chez DDS+, et Ana Palau, architecte en charge du projet City Dox pour DDS+, ont misé eux aussi sur la durabilité et les économies d’énergie.

« Il s’agit d’un des plus vastes projets mixtes réalisés à Bruxelles, inséré dans le Plan Canal pour donner une nouvelle vocation à ce quartier de friches industrielles. C’est tout un ancien quartier industriel qui est réinvesti », expliquent les architectes de DDS+. « Les bâtiments s’inscrivent dans la performance énergétique mais aussi dans un projet de vie différent, réellement mixte, entre les logements (acquisitifs ou subventionnés), les zones productives occupées par des mini-industries non polluantes, les commerces et les bureaux. Tous ces occupants cohabitent sur des strates différentes autour du patio central, un jardin avec potager, installé au premier étage. »

« Nous avons beaucoup travaillé sur le respect de l’environnement. D’abord durant l’étape de la dépollution, puis dans celle du choix des matériaux : des matériaux naturels et nobles, comme la pierre, la brique et le métal. Les briques sont de fabrication belge. En plus de la qualité et durabilité de ces matériaux à long terme, ceux-ci permettront un futur démontage et une réutilisation (ou un recyclage) beaucoup plus intéressants que d’autres options (comme tous les systèmes ETICs) du point de vue du cycle de vie du bâtiment et de l’économie circulaire. Concernant l’isolation, le bâtiment est en grande partie isolé avec de la laine minérale, un matériau plus durable que les isolants de type pétrochimique. Toutes les toitures sont recouvertes de panneaux photovoltaïques. Les eaux de pluie sont récupérées mais aussi les eaux grises, desquelles on récupère la chaleur pour chauffer l’eau des sanitaires. »

Quant à l’immeuble de bureaux, sa consommation d’énergie est limitée grâce aux fenêtres en bandeaux horizontaux placées en retrait (surtout sur les façades sud et sud-ouest), qui assurent un maximum de lumière tout en étant protégées du soleil. « Nous avons aussi veillé à la réversibilité du bâtiment : grâce à sa structure simple, il peut être reconverti en appartements sans devoir être démoli. C’est donc l’ensemble du projet qui s’inscrit dans le développement durable. Nous avons attaché une grande importance à verduriser l’intérieur d’îlot et à créer des percées visuelles vers cette présence végétale depuis les espaces publics. C’est une vraie coulée verte qui est réalisée entre les différents îlots… »  

Les fenêtres en bandeaux horizontaux assurent un maximum de lumière et de flexibilité pour l’occupation, tout en procurant un dynamisme certain à l’immeuble. (Photo : Georges De Kinder)

City Dox : 99 logements conventionnés vendus en 4 jours !

Organisme d’intérêt public, citydev.brussels permet aux ménages dotés de revenus moyens de devenir propriétaires sur le territoire bruxellois, dans des conditions financières avantageuses. Des logements neufs, durables et énergétiquement performants, subsidiés par la Région Bruxelles-Capitale, sont proposés aux particuliers, grâce notamment à des partenariats avec les promoteurs privés, comme ce fut le cas pour City Dox. Ceux-ci sont assurés de trouver rapidement des candidats acquéreurs et bénéficient de subsides pour la partie qui concerne les logements conventionnés. 

« Dans le cas de City Dox, le promoteur Atenor a fait une économie d’1 million d’euros, et les 99 logements conventionnés ont été vendus en 4 jours ! », explique l’architecte Baudouin Tennstedt, gestionnaire de projets Rénovation Urbaine chez citydev.brussels. 

City Dox propose 99 logements conventionnés vendus aux conditions citydev.brussels, 82 logements libres vendus par Atenor, 750 m2 de commerces, 7000 m2 de bureaux et 2250 m2 destinés à des activités productives. Le sous-sol accueille des parkings, des ­locaux techniques et des caves. La mixité est donc assurée : mixité verticale des fonctions entre les activités économiques et commerciales au rez-de-chaussée et les logements aux étages, mixité sociale entre les logements conventionnés et libres… 

« Compte tenu du prix au mètre carré à Bruxelles et de la pénurie de terrains, cette mixité verticale est intéressante. Les logements, en hauteur, ont vue sur le jardin posé sur le toit des entreprises et bénéficient d’une vue dégagée sur le parc et la cour intérieure. Dotés de 2 ou 3 chambres, parfois 4, ils bénéficient tous d’une terrasse : une pièce de vie à l’extérieur particulièrement recherchée depuis le confinement ! »

Une signalisation de sécurité particulièrement esthétique

Spécialisée dans la prévention des risques liés à l’incendie et l’explosion, l’entreprise EFSafety (Zaventem) a été choisie pour réaliser la signalisation de sécurité et les plans d’évacuation du projet City Dox à Anderlecht.

Texte Christine Rasir | Photos EFSafety

L’entreprise a également placé les poteaux anti-stationnement dans les parkings.

« Ce fut mon premier grand projet, City Dox est un énorme projet immobilier, nous avons tout investi : les trois parkings, l’esplanade, tous les couloirs, les entrées, les façades », raconte Pierre Cochet, administrateur de sa jeune entreprise. Extincteurs, désenfumage, alarme incendie, flèches, signalisation, plans d’évacuation, pictogrammes, poteaux anti-stationnement dans le parking, totems à l’entrée des bureaux : tout a été réalisé par EFSafety, qui a également posé les numéros des blocs, le long de l’esplanade, et les numéros de chaque entrée d’immeuble sur la partie extérieure du bâtiment.

Extincteurs, désenfumage, alarme incendie, signalisation, plans d’évacuation, pictogrammes, totems : tout a été réalisé par EFSafety.

« La charte graphique était extrêmement précise, détaillée et rigoureuse, avec 280 références différentes. Les architectes voulaient que la signalisation de sécurité soit en harmonie avec les couleurs des bâtiments : chaque cage d’escalier affiche une couleur différente et a reçu une signalisation d’une couleur dans la même teinte. Le fond des pictogrammes s’accorde avec la couleur des portes et change pour les niveaux non visibles pour le public, ou pour les locaux techniques. Rien que pour les parties communes, nous avons dû concevoir des panneaux, des écritures et des pictogrammes de 12 couleurs différentes car chaque noyau d’immeuble est différent. Il fallait toutefois respecter la loi : du rouge pour tout ce qui concerne la sécurité incendie et du vert pour tout ce qui indique l’évacuation ».

Chaque cage d’escalier affiche une couleur différente et le fond des pictogrammes s’accorde avec la couleur des portes.

« Ce fut un travail minutieux qui a induit beau­coup d’exigences à l’étape de l’impression et à celle de la pose. Ce projet nous a demandé un mois et demi de travail au total, réparti entre août 2021 et avril 2022. Les pompiers ont validé lors de leur première visite et je n’ai aucun doute sur la réception définitive », conclut Pierre Cochet qui enchaîne avec d’autres projets pour de grands hôtels bruxellois… 

Fiche technique
  • Maître d’ouvrage Immobilière de la Petite Ile (Atenor)
  • Architecte DDS+
  • Entreprise générale BPC Group
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Jonathan Huppez

Chef D’édition

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