Viser l’excellence en rénovation…et garder le cap

Magnifiquement implanté sur le square Orban, en plein cœur du quartier Européen, The First est un immeuble de bureaux de prestige né de la rénovation lourde et du redéveloppement par assar architects d’un bâtiment tertiaire obsolète datant des années 60. Certifié Breeam Excellent, il apporte mixité, neutralité carbone et biodiversité là où il n’y en avait pas au temps où le Conseil d’Etat occupait les lieux. Pour arriver à ce niveau d’excellence, les architectes ont innové en de nombreux points.

Le maître d’ouvrage Eaglestone avait de grandes ambitions pour ce projet. Avec assar architects, il a pu les maintenir intactes jusqu’au bout, ce qui est assez unique. Livré en janvier, le bâtiment de 9000 m2 en rez+7 suite à un remarquable rehausse­ment de 2 niveaux, est en cours d’aménagement intérieur pour son principal occupant.

Julien Vanopdenbosch, architecte-associé chez assar architects : « Bénéficiant d’une situation incroyable, ce bâtiment assez classique était en bout de vie, ne répondant plus aux besoins actuels en termes d’aménagement, de performance énergétique et qualité environnementale. Notre client Eaglestone a bien cerné les enjeux et s’est donné les moyens d’en faire quelque chose d’exceptionnel. Les ambitions étaient donc très élevées, notamment sur le plan environnemental. »

La structure en béton du bâtiment était encore en bon état et offrait des hauteurs libres compatibles avec les attentes actuelles. Clairement, les ambitions circulaires du projet incitaient à garder cette structure existante pour apporter les bonnes réponses.

Le bâtiment avait cependant comme gros défaut de n’entretenir aucune relation avec l’espace public. L’une des ambitions du projet a donc consisté à le reconnecter au tissu urbain environnant en retravaillant le rez de chaussée pour y ramener une fonction d’intérêt collectif. Un second enjeu du projet était de le doter d’un couronnement à la fois fonctionnel et esthétique. Julien Vanopdenbosch : « Chez assar, nous accordons beaucoup d’importance au couronnement du projet, qui est à Bruxelles souvent visible. Nous avons donc créé un nouveau volume de 2 niveaux en structure légère avec une toiture particulière permettant de se raccorder de façon cohérente aux gabarits voisins. Nous voulions aussi travailler les ouvertures vers la ville, en créant des vues imprenables. Enfin, une telle toiture est exposée au soleil ; elle a donc été entièrement traitée en photovoltaïque ».

Les façades arrière étant parfaitement orientées, elles sont également recouvertes de panneaux photovoltaïques, dans le prolongement de la toiture. Julien Vanopdenbosch : « Nous sommes passés par une phase de R&D pour mettre au point ces panneaux, en travaillant avec le fabricant pour créer le graphisme et le maillage des points permettant d’obtenir la teinte souhaitée, tout en tenant compte des performances. Mieux encore, nous avons prévu le système de fixation de manière à pouvoir très facilement remplacer les panneaux, par exemple pour suivre les évolutions technologiques. »

Partir de l’existant, c’est saisir les opportunités disponibles. C’est ainsi que la production de chaleur est assurée partiellement par le data center de Verizon déjà présent dans le bâtiment. Les ingénieurs ont trouvé le bon mix entre PV, récupération de la chaleur du data center et PAC pour proposer une réponse cohérente. Les matériaux, quant à eux, ont été choisis en fonction de leur provenance – la plus proche possible – leur tenue dans le temps et leur recyclabilité. La terrasse extérieure a même été réalisée avec des pierres issues d’un autre chantier.

Ramener de la végétation en ville, même sur de petites surfaces, n’a pas été oublié. Le jardin en toiture fait aussi office de zone de rétention d’eau. Quant aux citernes d’eau de pluie, elles ont été logées au niveau +1 pour pouvoir travailler en gravitaire. Côté biodiversité, chauves-souris et martinets vont pouvoir profiter de nichoirs à leur  intention.

Si l’évacuation de l’amiante présent dans le bâtiment a pris plus de temps que prévu, la présence du data center en fonctionnement a entraîné d’infimes précautions pour le protéger des vibrations et de la poussière. « Et le chantier n’a pas échappé aux conséquences du COVID, ni à l’explosion des prix des matériaux, voire à certaines pénuries », comme l’explique Riccardo Masia, l’architecte ayant assuré le suivi du chantier chez assar architects. « Cela a demandé beaucoup de coordination, mais la bonne collaboration entre tous les intervenants a abouti au résultat que l’on peut admirer aujourd’hui. »

Clairement, construire un bâtiment neuf en Breeam Excellent est une chose, le faire en rénovation est bien plus compliqué. En phase chantier, on découvre des imprévus que les relevés théoriques n’avaient pas révélés, avec alors le risque de dévier des ambitions de départ. Julien Vanopdenbosch : « Ce qui est remarquable dans ce projet, c’est que nous n’avons rien lâché. Il faut reconnaître que nous étions bien suivi par le client. Et l’entrepreneur Valens n’a pas été en reste. Pour eux aussi, ce projet est une belle réussite. »