Oser ériger le bas de Seraing en pôle d’attractivité

À Seraing, 14 000 m2 d’anciennes halles industrielles construites en 1817 par John Cockerill sont transformées en temple de la gastronomie, avec food court et commerces spécialisés, complétées par des appartements, des bureaux et un parking.  Partenariat public-privé, ce projet de reconversion du patrimoine sérésien est soutenu par la Wallonie et l’Europe à travers un financement FEDER d’un montant de 9,3 millions d’euros. Au sein du consortium Gastronomia Vision, Thomas & Piron est aux fourneaux dans un double rôle de promoteur et de constructeur qui lui est familier, mais aussi en partie dans un rôle ultérieur qui constitue une première… 

Le consortium Gastronomia Vision regroupe des promoteurs (Cœur de Ville, Gehlen Immo et Dyls Construct) qui sont aussi constructeurs (Thomas & Piron Bâtiment, Serbi-Gehlen, Dyls Construct), des architectes (association Canevas / Reichen et Robert & Associés), et les bureaux d’études Greisch (stabilité) et Six (TS).

Le projet Gastronomia découle d’un marché public, issu du Master Plan de redynamisation de la vallée sérésienne (2004-2006), dont la mise en œuvre est dirigée par Eriges, la régie communale autonome de Seraing, dans le but de créer une vision urbanistique nouvelle. De nombreux projets ont ainsi déjà été réalisés (dont le plus récent est la salle de concert de l’OM), d’autres sont en cours (comme la reconversion des Ateliers Centraux, tout proches), et certains sont encore à venir. 

En tant que partenaire privé, le consortium Gastronomia Vision a remporté le marché en 2019, venant en appui de cette intention publique pour permettre sa réalisation en réhabilitant d’une part une halle industrielle de 3300 m2, en construisant d’autre part des logements, bureaux et surfaces commerciales, le tout sur un terrain précédemment acquis et assaini par la Spaque. 

La partie subsidiée du projet porte sur la réhabilitation de la halle de 1817 afin d’y héberger un food market de non moins de 400 m2, un vaste espace polyvalent de 2000 m2, ainsi que trois surfaces commerciales dédiées aux métiers de bouche. A l’étage, 1000 m2 de bureaux seront disponibles à la location. François-Xavier Eloy (Thomas & Piron Bâtiment), directeur du projet pour le compte de Gastronomia Vision : « Au-delà d’un design and build classique, le marché nous impose de gérer la halle pendant 5 ans. Durant cette période, nous allons donc rester propriétaires de tout ce qui fait l’objet de subsides (halle et parking). Nous allons donc assumer le risque lié à l’exploitation de cette partie du projet, une première pour Thomas & Piron ! » Le consortium ne sera cependant pas totalement en terres inconnues puisqu’il compte en son sein les équipes de Gehlen Immo, qui, à Malmedy, ont fait des anciennes usines Intermills un centre de loisirs intérieurs et d’événements, comptant entre autres un cinéma, une salle de spectacle et un hôtel 4 étoiles. Par ailleurs, le Groupe Ghelen, allié à Unibox, a acquis les Ateliers de la Meuse adjacents au parking à construire pour le projet Gastronomia et compte en faire également un cinéma de 8 salles complété par un espace de loisirs intérieurs. Un projet structurant qui, avec Gastronomia, promet de former un pôle d’attractivité pour la vallée sérésienne. 

Le fait de bénéficier de subsides européens impose au consortium d’achever les travaux subsidiés avant décembre 2023, c’est-à-dire la rénovation de la structure et de l’enveloppe de la halle pour permettre les aménagements futurs par les locataires. Il faut en effet voir la halle comme une immense boîte couverte dans laquelle sont construites d’autres boîtes, isolées quant à elles, toujours en ossature et bardage métalliques. Quant à la partie du projet en promotion privée, la livraison de la phase 1 est prévue entre fin 2024 et début 2025.  “

Les travaux sont menés par la branche « construction » des trois mêmes partenaires, à savoir Thomas & Piron Bâtiment, Serbi en tant que filiale du Groupe Gehlen et Dyls Construct. Xavier Maranzan, gestionnaire de chantier pour Thomas & Piron Bâtiment : « Les trois entreprises sont rompues aux projets d’envergure, et nous nous sommes réparti le travail par tâche : j’assure la gestion du chantier, aidé pour la partie administrative par un technicien de chantier de Dyls Construct, tandis que le conducteur de chantier est issu de chez Serbi (Groupe Gehlen). Cette équipe initiale s’est peu à peu étoffée avec du personnel opérationnel complémentaire, venant de chaque entreprise partenaire, afin de pouvoir mener de front les travaux de construction des nouveaux blocs de logement en parallèle aux travaux de rénovation des anciennes halles. »

Au délai qui conditionne l’obtention effective des subsides, vient s’ajouter une complexité technique inédite liée au traitement de la charpente métallique de la halle, soit 14 000 m2. Xavier Maranzan : « Nous avons commencé les travaux en août 2022 et arrivons seulement au bout aujourd’hui. Si structurellement la charpente était encore bonne, son état extérieur exigeait un décapage, un traitement et une mise en peinture complets. Ce qui n’est déjà pas simple dans un bâtiment aux dimensions normales, l’est encore moins dans une halle haute de 30 m et longue de plus de 100 m. » De plus, la géométrie existante de la partie en shed a donné du fil à retordre. « La charpente a vécu, subissant toutes sortes de contraintes. Au point qu’il n’y a pas deux profils qui sont alignés. Nous passons plus de temps à préparer les choses, à recréer des appuis et redresser la charpente qu’à poser le bardage métallique… » Quand on voit l’avancement des travaux deux mois avant l’échéance, il est difficile de croire au respect du délai. Et pourtant, tout le travail effectué sur la charpente devrait permettre d’ensuite refermer l’enveloppe en quelques semaines. 

Quant à la toiture, d’innombrables renforts structurels ont dû être ajoutés à la charpente existante qui sera recouverte de tôles métalliques. Le tout est prévu en fonction de la pose ultérieure éventuelle de panneaux photovoltaïques.

François-Xavier Eloy : « Il faut noter que nous mettons tout cela en œuvre en 2023, sur base de l’approche budgétaire de 2017, époque de la demande de subsides européens par la ville. Et chacun sait ce qu’il est advenu des coûts dans l’intervalle. C’est un risque que nous devons assumer. » 

François-Xavier Eloy (Thomas & Piron Bâti­ment), directeur du projet pour le compte de Gastronomia Vision : « Les immeubles en promotion privée représentent un vrai défi dans la partie basse de la Ville de Seraing où l’offre de logements neufs est quasi inexistante. Mais la redynamisation de la Ville de Seraing est en route notamment via des initiatives publiques et privées, et nous sommes ravis de participer à cette dyna­mique positive. Nos logements ont toutes les qualités requises en termes de PEB, de matériaux, … nous avons ration­nalisé leur surface pour garan­tir une certaine accessibilité économique ».   “

Concrètement, il s’agit de 93 appartements répartis sur 3 immeubles, avec des surfaces commerciales et des bureaux en rez-de-chaussée. Une seconde phase prévoit la construction de 60 appartements supplémentaires là où se trouve actuellement un parking.

Les nouveaux immeubles sont de facture classique, si ce n’est l’absence de sous-sol dictée par la nature du sol et la proximité de la Meuse, ce qui a entraîné la construction d’un parking à étages le long de la halle. Le gros œuvre du premier immeuble s’achève pour faire place à la pose des façades en brique. Xavier Maranzan relève malgré tout une contrainte : « Nous devions conserver un morceau de la façade patrimoniale avec ses arches, autour duquel il nous fallait construire, ce qui n’a pas facilité les choses ». Le chantier ressemble actuellement à une fourmilière, avec en moyenne 50 ouvriers occupés, dont les équipes techniques spéciales de Thomas & Piron Bâtiment, tandis que celles du Groupe Gehlen se chargent de tout ce qui est aménagements des abords et du parking. 

On l’aura compris, Gastronomia constitue pour le consortium Gastronomia Vision un plat de résistance, combinant prise de risque à la base, complexité technique et délai impératif en exécution, le tout dans une conjoncture plutôt difficile. Avec en dessert la fierté de s’investir dans la redynamisation globale de la ville de Seraing.